“叫好不叫座” 招商玺出售“罗生门”

时间: 2023-12-28 15:04:11 |   作者: 开运电竞入口

  12月14日，北京发布楼市新政，这是继9月“认房不认贷”后，又一开释改进性住所需求的重要方针。

  在新政发布的首个周末，北京一些楼盘售楼处热闹了起来，坐落亦庄的招商玺便是这里边之一。

  该项目出售人员表明，楼盘平常看的人也不少，这两天客户咨询和到访量又有所添加，之前一些客户看的多，新政出来后，成交量也有所添加。

  实际上，作为亦庄河西现在唯一在售新房项目，叠加周边配套很老练等优势，招商玺从拍地到新房预售一向备受重视。

  10月13日，招商玺一期开盘，并于开盘当日官宣260套房源悉数售罄，成交金额35.72亿元。但依据北京住建委官网数据，项目至今只要8套网签数据。

  对此，出售人员表明，一些客户要先卖掉老房凑齐资金，还有一些客户有资质问题，导致没有及时网签，后期可能会清退一部分房源。

  早在竞拍前，亦庄X47地块就收到近30次网络报价，竞拍过程中，中海、金茂、保利等30余家房企及联合体连续举牌，价格由开始的68.8亿元一度上涨至79.12亿元。终究，该地块以79.12亿元+5.3万平方米现房出售成交，楼面价4.44万/平方米。

  多位业界的人表明，X47地块所在区域住所项目相对较多、配套也较为完善，房价涨势显着。且该区域现已3年未有纯商品房用地供给，加之对照之前上新项目，根本没有愁卖的。

  详细来看，招商玺坐落亦庄较早开发的河西板块，处于南五环外，该片区邻近遍及高新产业、优质教育及老练商业，承接了亦庄大多数人口的寓居需求，房价几年内走出了独立行情。

  教育配套丰厚且优质，项目2公里内有8所幼儿园，4所公立校园，2所世界校园，西侧400米是亦庄试验中学，西侧900米是亦庄试验小学，西南侧1.4公里是被誉为海淀六小强中第一方位的人大附中亦庄新城校园，东北侧2.2公里是耀际教育校园（亦庄校区），北侧1.5公里是北京市中芯校园。

  北侧一路之隔便是北京第二中学经开校园，北京二中是东城区独占鳌头的中学，而经开区校园是包括小学至高中十二年建制的公办校园，是北京二中教育集团成员校。

  商业方面，从招商玺动身步行到新建的龙湖天街约600米，项目北侧步行500米便是亦日子商业区，麦当劳、星巴克、生鲜超市、便民菜场，一应俱全，开车十分钟可抵达亦庄人常去的大族广场、力宝广场等商业。

  医疗方面，开车十分钟可抵达同仁医院、爱育华儿童医院以及肿瘤专科医院振国医院。项目西侧1.4公里左右是我国中医药大学隶属东方医院。此外，人大附南侧将会建筑一座规划达32万平方米的儿童医院。

  美中不足的是轨道交通，亦庄有一条从定海园到奔驰南的地上有轨电车T1线线需要等红绿灯，作业速度比较慢，是一条合适参观的有轨线路。项目间隔最近的地铁站荣昌东街约4.1公里。不过，项目直线线的规划。

  假如开车，从项目动身，30分钟内根本可抵达亦庄任何地方，假如去国贸、金融街等约要1个小时左右。

  招商玺定位为偏豪宅的终极改进产品，整个小区合计22栋楼，楼间距54-67米，8-22层的洋房、小高和高层，合计972户，其间现房出售300套。

  小区1号楼10层，2号楼8层，20和17号楼分别为15层和16层，8号楼和9号楼是22层，其他楼栋均在17层，共有-266平方米四个户型平层产品，占比分别为35%、35%、25%、5%。

  从项目沙盘能够精确的看出，招商玺的楼宇排布有些变形，17、18、11、13、5、6号楼,对后排两边楼栋边户稍有遮挡，影响采光。

  户型规划没有硬伤，只不过一些细节还需再打磨，项目既有三面宽，又有四面宽户型，外立面是大面积的铝板+玻璃幕墙。

  如183平方米四室两厅三卫的户型，是143平方米的扩大版，相较于143平方米的户型，客厅面宽从4.5添加到了6.4米；主卧面宽从3.8添加到了4米，洗手间配有浴盆；南向次卧面宽增大并添加独立洗手间；北向卧室和书房面积也都有添加，但厨房面积略小，后期入住的话，能够视寓居状况将厨房与书房打通，加大了厨房操作面积，客厅空间作用会更好。

  比较前两种户型，228平方米的四居三卫改变比较大，主卧是南北通透大套间，三别离卫浴+观景浴缸+男女主独立衣帽空间，北侧餐厨一体，周围有独立家政间，但主卧和次卧相邻，可能会存在彼此打扰的状况。

  此外，立体中心园林规划，其间两个下沉式院子，独自约3000平方米的会所是招商“玺系”作为终极改进产品的一大卖点。

  项目均价为7.7万/平方米毛坯价格，除了部分1-2层外，其他房源均需绑缚5200-7000元/平方米的精装包，不同精装包依据对应价格装备相应的建材、配饰、电器等。

  依据贝壳找房数据，现在同区域内可与之对标的二手房金茂逸墅、金茂悦、中海京叁号院均价分别在93218元/平方米、89011元/平方米和10万/平方米。

  业界人士以为，招商玺加上精装修价格在8.3-8.5万/平方米之间，由于是期房，有租金等淹没本钱，所以并没有宣传中倒挂的那么严峻。

  从城市界面、配套设备及价格等方面看，招商玺具有满足的优势。但从9月27日获得预售证，到现在，网签仅有8套房源。

  业界人士表明，现在北京新房除了海淀等抢手区域部分楼盘不上途径外，一半以上均需上途径，商场越冷，上途径的项目会越多。而购房者在途径买房往往比直接去售楼处能够轻松的享受到更多的优惠价格。

  能够看出，在当时商场环境下，这种终极改进产品并没有宣传中的那样“叫好又叫座”。